Bij elke ontwikkeling hoort een basisinspanning in de vorm van een goede ruimtelijke inpassing. Voor het bepalen van aanvullende kwaliteitsprestaties wordt het plan getoetst aan drie variabelen. Is de ontwikkeling gebiedseigen of gebiedsvreemd, wat is de schaal van de ontwikkeling en impact op de omgeving en dient het initiatief een eigen belang of ook maatschappelijke belangen? Het beleid is gericht op het voorkomen en bestrijden van leegstand en verrommeling van het landelijk gebied en verhoging van de ruimtelijke kwaliteit.

Ruimtelijke kwaliteit

De kern van KGO is dat nieuwe ontwikkelingen worden toegestaan als de geboden ontwikkelruimte in balans is met de investering in ruimtelijke kwaliteit. Het financiële voordeel dat een ontwikkelaar heeft bij de opwaardering van zijn grond als gevolg van de bestemmingswijziging, moet hij inzetten voor investeringen in ruimtelijke kwaliteit. Ruimtelijke kwaliteit wordt hierbij opgevat in de meest brede zin.

Wanneer de geboden ontwikkelruimte niet in balans is met de kwaliteitsprestaties (bijvoorbeeld een tekort aan sloopmeters) kan de initiatiefnemer dit compenseren door zelf concrete kwaliteitsmaatregelen uit te voeren in natura (extra landschapsinvesteringen in de omgeving) of indirect door een financiële afdracht te doen aan de Voorziening Ruimtelijke Kwaliteit (voorheen landschapsfonds). Met de opbrengsten uit de Voorziening Ruimtelijke Kwaliteit worden projecten gefinancierd die de ruimtelijke kwaliteit verbeteren in de gemeente Olst-Wijhe. Deze projecten worden uitgevoerd door de gemeente.

De methodiek voor het bepalen van de balans tussen de ontwikkelingsruimte en de gevraagde investering in de groene omgeving, is gericht op het volgende: hoe meer de ontwikkeling als gebiedsvreemd te beschouwen is en/of hoe groter de schaal en impact op de ruimtelijke kwaliteit is, des te zwaarder weegt dat aan de ontwikkelingskant van de balans en hoe hoger de aanvullende kwaliteitsprestaties dan dienen te zijn.

Een goede ruimtelijke inpassing van de ontwikkeling is altijd een basisinspanning. Voor grootschalige ontwikkelingen wordt een meer gebiedsgerichte benadering gevraagd met substantiële investeringen in de ruimtelijke kwaliteit buiten de eigen locatie. Die kwaliteitsinvesteringen kunnen ook bestaan uit prestaties die niet direct in geld zijn uit te drukken, zoals maatschappelijke waarde, belevingswaarde en/of toegankelijkheid.

Een eenvoudige methode om de balans te meten is het op waarde zetten van ontwikkelingsruimte en kwaliteitsinvesteringen, zoals dat bij ‘Rood-voor-rood’ gebruikelijk is. De bouwkavel voor de compensatiewoning wordt getaxeerd. Uit die getaxeerde opbrengst worden de sloopkosten en kosten van asbestverwijdering betaald. 30% van de gecorrigeerde vervangingswaarde mag de eigenaar houden. Na aftrek van advies-, plan- en legeskosten blijft een bedrag over, dat bedrag moet worden geïnvesteerd in verbetering van de ruimtelijke kwaliteit.

Rood-voor-rood

De categorie waar het meest gebruik van wordt gemaakt, is Rood-voor-rood. Het doel van Rood-voor-rood is het verbeteren van de ruimtelijke kwaliteit door sloop van landschapsontsierende bedrijfsbebouwing in ruil voor een compensatiewoning. Uitgangspunt daarvan is de sloop van ten minste 850 m2 landschapsontsierende bedrijfsgebouwen, waarbij alle landschapsontsierende bedrijfsgebouwen op een erf moeten worden afgebroken. Met behoud van de balans in ontwikkelingsruimte en tegenprestatie is maatwerk met andere kwaliteitsprestaties in bijvoorbeeld natuur, landschap e.a. mogelijk. De hoogte van investeringen in ruimtelijke kwaliteit is afhankelijk van de getaxeerde waarde van de toegekende bouwkavel. Er dient in ieder geval een erfinrichtingsplan te worden opgesteld als basis voor ruimtelijke inpassing.Zijn er niet voldoende landschapsontsierende gebouwen op het erf die gesloopt kunnen worden om aan 850 m2 te komen, dan moeten aanvullende inspanningen worden geleverd. Je kunt sloopmeters zoeken op een ander erf, waarbij ook alle landschapsontsierende gebouwen op dat erf gesloopt moeten worden. Als je niet aan voldoende sloopmeters kunt komen, dan kun je ook nog denken aan investeringen in het landschap of een afdracht aan de Voorziening Ruimtelijke Kwaliteit. 

Voor een dergelijke ontwikkeling is een bestemmingsplanherziening nodig. Als de locatie waar de gebouwen gesloopt worden nog een agrarische bestemming heeft, dan moet deze gewijzigd worden naar een woonbestemming. Hier kan dan geen agrarisch bedrijf meer bestaan, want zowel de bouwmogelijkheden als de milieurechten moeten dan worden ingetrokken. 

Meer informatie en inspiratie?

In het Werkboek Kwaliteitsimpuls Groene Omgeving is de basis gelegd voor toepassing van de Kwaliteitsimpuls Groene Omgeving in de dagelijkse praktijk. Een gezamenlijk referentiekader, een handvat, antwoorden op vragen en vooral veel voorbeelden uit de praktijk, dat is wat u in dit boek vindt. Nog meer inspiratie vindt u op Wonen en ondernemen in het groen van Overijssel (buitenkansenoverijssel.nl).

Vragen?

Neem contact op met de medewerkers van Ruimtelijke Ordening of schakel een adviseur in die u kan helpen bij de invulling van uw wensen.

Telefoonnummer Gemeente Olst - Wijhe: 14 0570